EMPRESAS IMOBILIÁRIAS
Questões sutis apresentam as empresas que exploram a venda de terrenos fracionados e, cuja solução está a cargo da contabilidade como ciência que é do patrimônio.
“Se se tratasse de vendas comuns de bens reais, cuja venda fosse líquida e certa, isto é, que entrasse o comprador na imediata posse da coisa vendida, é fácil concluirmos, não se apresentariam dúvidas quaisquer no estabelecer do sistema contábil”. Convencemo-nos dessa constatação feita por Rogério Pfaltzgraff ás páginas 67 e 68 do seu livro Contabilidade das Empresas de Terrenos.
Os projetos de loteamento de terrenos estão sujeitos a registros e averbações nas prefeituras e cartórios onde se localizam, e também publicações na imprensa de um edital e croquis do loteamento. Loteamentos ilegais costumam aparecer ocasionando problemas para os incautos compradores e fazendo surgir favelas, principalmente nas grandes cidades.
Não são muitos os tratadistas que no Brasil têm abordado o assunto.
Na literatura especializada nacional temos o livro Contabilidade das Empresas Imobiliárias do renomado e fecundo autor mineiro A. Lopes de Sà; os livros Planos Contábeis para Empresas Diversas, coordenados por Domingos D‘Amore, Armando Aloe e Adaucto de Souza Castro, volumes 1 e 2; Organização e Contabilidade das Empresas de Terrenos, de Rogério Pfaltzgraff e Contabilidade Imobiliária de Paulo Bonilha.
O Ministério da Fazenda exige das pessoas jurídicas que exploram a venda de propriedades imobiliárias, em prestações, que sejam destacadas em sua contabilidade o reembolso do capital, o lucro e os juros em cada prestação recebida, para a apuração do resultado anual das operações e cobrança do imposto de renda..
Para atender à exigência fiscal A. Lopes de Sà, no seu livro, entende que a escrituração contábil das empresas deverá contemplar dois aspectos: O teórico e o efetivo. Por isso aconselha a abertura das contas Receitas Teóricas e Custo Teórico dos Terrenos. E como contas efetivas: Receitas Efetivas e Custo Direto dos Terrenos. Contabiliza o débito dos compradores na conta PRESTAMISTAS. É um sistema tecnicamente correto.
Segundo o ensinamento de Pfaltzgraff o custo dos terrenos é variável, mês a mês, o que ocasiona diferença entre o custo e lucro de um mês para o outro, dentro de um mesmo valor recebido, isto, evidentemente, enquanto o terreno estiver tendo carga de gastos de urbanização. É pacifico que todos os gastos que se fizer na gleba objeto de um loteamento aumentam o seu custo. A singularidade que existe na atividade imobiliária é que as vendas são feitas simultaneamente às obras do loteamento, como abertura de ruas, iluminação pública, implantação de redes d’água e esgoto, pavimentação, etc. etc. As obras vão sendo financiadas pela prestações recebidas dos compradores de lotes. Pfaltzgraff no seu livro ensina que na contabilização das vendas a prazo devem ser utilizadas contas do sistema de compensação: Devedores por Contratos de Venda de Terrenos e Prestações de Vendas de Terrenos, ativas, e Terrenos Fracionados para Venda e Responsabilidade Diminuída dos Compradores de Terrenos, passivas. Os recebimentos serão creditados à conta Lucros sobre Vendas de Terrenos, sendo esta debitada a crédito de Custo de Terrenos Vendidos. O saldo será o resultado verificado na transação. A conta de Custo de Terrenos Vendidos, por sua vez, terá como contrapartida a conta de Terrenos destinados à Venda.
Francisco Valle, professor de contabilidade, colaborador e redator-técnico da “Revista Paulista de Contabilidade”, no Plano de Contas para Empresas de Terrenos a Prestações, ás páginas 225 a 240, do livro Planos Contábeis para Empresas Diversas, obra de Domingos D’Amore, Armando Aloe e Adaucto de Souza Castro, com a colaboração de categorizados profissionais, 2º volume, diz: “No plano de contas, que expomos a seguir, não consta uma das contas mais comuns que temos visto empregadas nesta espécie de aziendas. Queremos nos referir à conta de PRESTAMISTAS, que suprimimos porque, nas circunstâncias atuais, não mais corresponde satisfatoriamente às exigências fiscais”.
Valle, sugere para o controle das vendas as contas de compensação Vendas de Terrenos Compromissados (ou Terrenos Compromissados), ativas, e Compromisso de Vendas de Terrenos (ou Compromissos de Terrenos), passivas.
O livro de Paulo Bonilha contém muitas informações de ordem legal, comentários, tabelas e cálculos, sendo muito útil a sua leitura. Bonilha, adota para registro das vendas as contas Compromissos – Prestamistas e Lotes Compromissados. A sua forma de registrar as operações assemelha-se às de Pfaltzgraf e Valle.
No 1º volume do livro Planos Contábeis para Empresas Diversas, acha-se publicado um bom trabalho sobre empresas imobiliárias, de autoria do contador Felício José Dana. O autor adota a conta PRESTAMISTAS para registro da venda e faz o controle geral das vendas nas contas Imóveis Compromissados (ativa) e Compromisso de Venda de Imóveis (passiva).
Diversos autores se ocupam da questão relacionada ao custo de terrenos fracionados para venda.
Patton, citado por Pfaltzgraff, em seu Manual do Contador, afirma: ”Ao principiar as operações deve-se determinar os custos de cada um dos diferentes lotes, custos estes que permanecerão invariáveis durante toda a vida da empresa”. Pfaltzgraff crítica Patton ante tal afirmativa, dizendo que “não é possível muitas vezes estabelecer o preço de cada um dos lotes e fazê-lo permanecer invariável”. Completa o seu pensamente, dizendo: ”É impossível, em verdade”. Considera que “o conceito expendido não representa in-totum a verdade, em face da experiência sul-americana”. São justas e procedentes as razões do comentário de Pfaltzgraff já que o custo final e definitivo só poderá existir após a conclusão de todos os gastos que coloquem o terreno em condições de uso urbano.
Pfaltzgraff socorre-se do exposto por Bell, em seu livro Auditing: “outras adições corretas aos valores, são aquelas originadas com a sua nivelação, contribuições ou outros pagamentos para melhoras, como as pavimentações, etc.” Ainda Bell: “Admite-se que seja correto capitalizar os gastos de sustentação de terras adquiridas”. Finaliza dizendo que: “como regra geral é adequado capitalizar qualquer gasto que se relacione direta ou indiretamente com a construção, pois já ficou demonstrado que estes acréscimos aumentam efetivamente o valor dos terrenos”.
Roy B. Kester ensina na sua obra Contabilidad – Teoría y Práctica, editada em quatro grossos volumes pela Editorial Labor S/A, de Barcelona, Espanha: “Los costos de desagua, nivelación, trazado y construcción de caminos y cuantos otros sean inherentes a la mejora de los terrenos y que no se refieran a estructuras construídas sobre los mismos deben incluirse en una cuenta de “mejoriamiento de terrenos”. Enfatiza, ainda, Kester: “Por costo total se entiende todos los desembolsos realizados hasta dejar los terrenos en perfectas condiciones de utilización, ó, cuando menos, los efectuados hasta la fecha de la obtención del titulo”. Diz ainda Kester: “Incluso puede considerarse como parte del costo de los terrenos los desembolsos realizados por concepto de la construcción de malecones, represas y terraplenes”. Finalmente, ainda em Kester, recolhemos o ensinamento: “Cualesquiera costos en que necesariamente se incurra para habilitar las tierras al fin a que se las dedica, son cargos capitalizables y, como tales, deben asentarse en la cuenta de terrenos, a menos que sea más conveniente registrarlos en una cuenta suplementaria”.
Os professores W. E. Karrenbrock e H. Simons no 1º volume da Contabilidade Intermediária, tradução de Nair Fortes Abu-Mehry, dizem á página 261: “o custo do imóvel abrange geralmente todas as despesas até o momento em que se torna utilizável para o fim para que foi adquirido”.
Consequentemente, o custo total definitivo é obtido no momento em que o terreno não necessitar de mais obras por já ter alcançado o ponto ideal de beneficiamento para se tornar uma área urbana. Doravante, então, custo e lucro serão parcelas constantes em cada prestação recebida.
No fim do exercício é de boa técnica contábil a apresentação do Demonstrativo do Exercício Imobiliário contemplando as operações de vendas e o custo das vendas geradoras do lucro sobre as vendas de terrenos.
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